Zutritt beim einsamen Tod des Mieters
Wenn der Mieter verstirbt führt dies nicht automatisch zum Ende des Mietvertrages. In den §§ 563, 563a und 564 BGB ist vielmehr ausdrücklich geregelt, dass der Mietvertrag fortgesetzt wird. An die Stelle des verstorbenen Mieters treten nach § 563 BGB die Personen in den Mietvertrag ein, die bisher mit dem verstorbenen Mieter in der Mietwohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Dies können der Ehegatte, der Lebenspartner, die Kinder, weitere Familienangehörige oder der Lebensgefährte sein. Nach § 564 BGB wiederum treten die Erben an die Stelle des verstorbenen Mieters, wenn sie die Erbschaft annehmen. Wer in den Mietvertrag eintritt muss dem Vermieter die Miete entrichten, darf dafür aber auch im Gegenzug wie der verstorbene Mieter bisher, die Wohnung für sich nutzen.
Zu rechtlichen Problemen kommt es für den Vermieter, wenn der Mieter einsam verstirbt, also weder mit anderen Personen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, noch Erben bekannt sind, die den Mietvertrag an Stelle des verstorbenen Mieters fortführen könnten. Man könnte annehmen, dass der Mietvertrag in diesen Fällen automatisch endet, da es an einem Vertragspartner fehlt, doch das ist nicht der Fall. Fehlt es an Erben, dann wird der Staat von Gesetzes wegen Erbe und tritt an Stelle des bisherigen Mieters in den Mietvertrag ein nach den §§ 1936, 1942 Abs.2 BGB.
Damit darf der Vermieter wiederum die Wohnung des einsam Verstorbenen auch nach dessen Tod nicht betreten. Die Wohnung ist nach wie vor vermietet. Wie es für den Vermieter in diesem Fall weitergeht, bestimmt sich danach, ob der einsam verstorbene Mieter ein Vermögen hinterlassen hat oder nicht.
Hat der Mieter ein Vermögen hinterlassen, so kümmert sich bis zum endgültigen Auffinden der Erben, das Amtsgericht als Nachlassgericht um das Vermögen des Verstorbenen. Das Nachlassgericht bestellt von sich aus einen Nachlasspfleger, welcher sogleich tätig wird um das Vermögen zu schützen. Der Nachlasspfleger ist der Ansprechpartner des Vermieters, wenn es um die Beendigung des Mietvertrags geht. In der Regel wird der Nachlasspfleger ein Interesse daran haben, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung räumen zu lassen, wenn er sämtliche rechtlichen Unterlagen des Verstorbenen gesichert hat. Ansonsten muss der Staat die Miete für die Wohnung fortzahlen.
Hat der Mieter kein Vermögen hinterlassen, so erbt der Staat den Mietvertrag trotzdem mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Das Nachlassgericht wird in diesem Fall aber in der Regel keinen Nachlasspfleger von sich aus bestellen. Vielmehr sollte hier der Vermieter aktiv tätig werden. Er muss sich an das örtlich zuständige Nachlassgericht wenden und die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen nach § 1961 BGB. Der Vermieter sollte im Gericht nach dem Büro des Rechtspflegers fragen und für das anstehende Gespräch mit dem Rechtspfleger den Mietvertrag mitbringen. Wenn das Nachlassgericht dem Antrag des Vermieters folgt, dann bestellt es einen Nachlasspfleger. An diesen Nachlasspfleger kann sich der Vermieter wenden um den Mietvertrag zu beenden und die Wohnung räumen zu lassen.