Der Vermieter eines Gewerberaums der, wie vertraglich vorgesehen, von Arbeitnehmern und Kunden genutzt wird, ist verpflichtet Maßnahmen zu treffen, die eine Aufheizung der Räumlichkeiten durch Sonnenlicht reduzieren.

In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter Räumlichkeiten gemietet, um eine Spielhalle zu betreiben. An dem Gebäude, in dem die Räumlichkeiten untergebracht sind, gibt es eine Besonderheit. Die Südwest Fassade des Gebäudes ist großflächig verglast. Eine Klimaanlage ist nicht vorhanden und auch nicht vertraglich vereinbart worden. Im Sommer heizen sich die Räumlichkeiten so sehr auf, dass Kunden die Spielhalle verlassen und vereinzelte Arbeitnehmer ohnmächtig zusammenbrechen.

Der Mieter verlangte von dem Vermieter den Einbau einer Klimaanlage. Der Mieter argumentierte, dass die Räumlichkeiten mit einem Mangel behaftet sind, da er sie durch die Überhitzung nicht als Spielhalle verwenden könnte, was aber vertraglich vorgesehen sei. Die Räumlichkeiten entsprechen nicht den Anforderungen des § 6 Abs. 1 Arbeitsstättenverordnung (jetzt: § 3 Abs. ArbStättV), der vorsieht, dass in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit gesundheitlich zuträgliche Arbeitstemperaturen herrschen müssen.

Der Vermieter weigerte sich eine Klimaanlage einzubauen.

Das Gericht gab dem Mieter recht.

Nach der Auffassung des Gerichts stellt die Überhitzung der Räume einen Mangel i.S.d. § 535 Abs.1 S.2 BGB dar, weil sich die Räume nicht zum vertraglich vorgesehenen Zweck, dem Betrieb einer Spielhalle, eignen. Die Räume sind infolge der Überhitzung nicht so beschaffen, dass in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt werden können, da die Räume nicht die Mindestanforderungen von § 6 ArbStättV (jetzt: § 3 Abs.1 S.1 ArbStättV 2004 i.V.m. Nr.3.5 des Anhangs Anforderungen an Arbeitsstätten) bzw. DIN 1946-2 genügen.

Anmerkung:

Das Urteil zeigt welche Folgen einzelne Formulierungen des Mietvertrages haben können. Das Gericht hat nämlich gerade nicht entschieden, dass Überhitzung in gewerblichen Mieträumen generell einen Mangel darstelle. Die Überhitzung stellt nach Ansicht des Gerichts im vorliegenden Fall nur deshalb einen Mangel dar, weil sie den vertraglich vorgesehenen Zweck beeinträchtigt. Der vertraglich vorgesehene Zweck der Mieträumlichkeiten sieht den Betrieb einer Spielhalle vor. Dazu gehört auch, dass der Spielhallenbetreiber Arbeitnehmer beschäftigt. Wenn der vertraglich vorgesehene Zweck so wie hier vorsieht, dass in den Mieträumen auch Arbeitnehmer tätig werden, müssen die Räume die Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung erfüllen. Dies ist bemerkenswert, da die Arbeitsstättenverordnung eigentlich nur den Arbeitgeber verpflichtet und nicht auch den Vermieter einer Räumlichkeit. Über die Formulierung des Vertragszwecks kann die Arbeitsstätteverordnung allerdings auch für den Vermieter einer gewerblichen Räumlichkeit relevant werden.

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